第三方资金终于入场，楼市筑底成功！
我们几乎每天都在盘点各个城市的救市政策，政策太多了，环环感觉都忙不过来了。这势头就是不把楼市救起来绝不罢休。壹个中原因，当然是因为房地产仍旧是支柱产业，在经济中的地位暂时还不能被替代。更重要的是，各地政府正在面临巨大的财政压力，很多已经入不敷出。譬如，之前因拍卖乐山大佛而遭到舆论关注的乐山市，在2022年的一般公共预算收入为148亿，但支出却高达315.12亿，而地方债务余额为643亿元。这就是说，即使在没有新增债务的情况下，乐山需要4.3年才能还清债务。乐山当年土地出让金的锐减或许可以解释乐山为什么会走到负债累累的地步。2022年乐山土地出让金的收入是15.86亿，而前一年，土地出让金的收入为95.34亿。这个雪崩式的降幅，让乐山怎么扛？如果去年的土地出让金的收入和前年持平，乐山的财政缺口大致可以缩减80个小目标。这还仅仅是土地出让金收入，如果楼市火爆，加上商品房销售额呢？没准乐山财政收支平衡也未可知。总之，乐山的案例告诉我们，地方财政快被房地产拖垮了。从全国来看，2022年，土地出让金的总收入约6.7万亿元，比上一年减少约2万亿元。今年，按一些机构的预测，土地出让金收入或不足5万亿元。也正是这个原因，我们才能看到不少国企央企也在裁员，一些地方的公交车停运等现象相继出现。贰所以，各个城市纷纷出台了救市政策。从一线城市来看，广州的一系列救市政策覆盖了从取消新房备案限价到认房不认贷，降低存量房贷利率到下调贷款利率突破LPR下限，加速城中村建设等不同方面。深圳在取消土地限价之后，也迅速将二套住房最低首付款比例统一调整至40%，以及对普通住房标准进行调整，降低144平方米以下高总价新房的交易税费。二三线城市的救市政策更是多如牛毛。著名的不炒房城市长沙，也在11月24日又针对改善需求，取消购买第2套房时间限制 ，名下无144平方米以上改善性商品住房可购买1套。在这些城市中，有一些因其救市政策比较超前或者比较出位而引起了关注。譬如，太仓规定，由国资收购市民手里的老破旧二手房，通过以旧换新的模式，让去改善新房，而把二手房用做保障房。实行“以旧换新”政策的城市并不是只有太仓一个，可太仓的不同之处就在于由国资主导。譬如，周口和沈阳等城市，都把目光对准了在校生，周口甚至想出来让在校生预缴住房公积金的招数，想提前锁定这些年轻的购买力。各地政府的诚意不容怀疑，但见效不大。为什么？因为这些政策基本都是都是针对购房者的，购房者目前最大的顾虑是什么？对于预期的信心不足。所以，让他们在目前的境况下掏钱出来，还真是有难度。叁公众号“政事堂2019”前几天的文章中对于救市没有实际改善的原因提出，因为政策分为两类，一类务实，一类务虚。环环甚为赞同这个观点，在环环看来，这一轮的救市政策中，面对购房者的政策属于前一类，而针对房企的则属于后一类。针对购房者的这类政策，虽然有一些比较离谱，但起码是真金白银的让渡利益；可针对房企的这一类政策，则是座谈会多，实际行动相对较少。不过，现在情况变了：第三方的资金终于要入场了。10月底的中央金融工作会议就提出，“完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”。此后这一理念被一再重申。11月17日的金融机构座谈会上又提出了“三个不低于”：各家银行自身房地产增速不低于银行行业平均房地产增速；对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速；对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。“三个不低于”既是救房企的具体方向，也是量化指标，对于房企是实实在在的利好。紧接着，又有消息称，监管机构正在起草一份中资房地产商白名单，可能有50家国有和民营房企会被列入其中。百舸千帆，究竟谁才能上了白名单？这可是信货、债权和股权融资等多方面支持的保障。在11月28日的八部委印发的《关于强化金融支持举措 助力民营经济发展壮大的通知》中，其中关键的有两点：第一，加大对民营企业的金融支持力度，逐步提升民营企业贷款占比。第二，对暂时遇到困难但产品有市场、项目有发展前景、技术有市场竞争力的民营企业，按市场化原则提前对接接续融资需求，不盲目停贷、压贷、抽贷、断贷。这两条规定要求金融机构对民企全方面输血，虽然技术有市场竞争力这条可能沾不上边，而产品有市场、项目有发展前景的要求，房企可是都满足。对这类企业，金融机构就没有理由再停贷、压贷、抽贷、断贷，而是应该大力支持。在这方面，建行抢先下手，召集了包括万科、龙湖、美的、新城、滨江和大华这六家心仪的房企开了座谈会。紧接着，交通银行也出手了。除了上述六家房企，交通银行的名单上还多了绿城、首开和新希望等房企。之前，银行因为要衡量自身的风险，所以一直不愿入局。但现在，硬性的指标已经下达，不得不做的事就不如早点布局。毕竟名额只有50个，谁都想和相对优质，负担没那么重的房企合作。救房地产就是救财政。至此，政府救市措施拿出了最大的诚意。接下来，静等春暖花开。
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